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  在5月12日央行約談各大銀行高管之後,首套房房貸將有所放松,而這對於地產行業無疑是一大利好。

  更高興看到這一幕的是房地產開發商。從市場上看,這一變化意味著企業的資金壓力將有所降低,房產的去庫存化加快。

  武漢光谷一新樓盤售樓處的徐鑫這兩天忙瞭起來,平均一天至少會有30通電話咨詢,而她的工作就是不厭其煩地講解目前政策和樓盤優勢。

銀行地產項目審批趨嚴 首套房房貸款松綁撐房價

  據記者瞭解,目前部分銀行為瞭規避個體風險,在房地產按揭貸款上選擇瞭與開發商、中介等機構合作,批量來做房地產按揭貸款,拒絕個體客戶直接對接銀行。

  "坦白地說,作為房地產商,當然希望樓市行情好,樓盤賣得好。但是,現在市場並不如人意,即使是房貸放松,可能也隻是一部分需求。從管理的角度來說,樓盤不會因為這個原因漲價,應該是通過加大促銷力度,更快地去庫存化,回籠資金。"一傢武漢房地產企業負責人表示,對中期房價的預測可能是維持現狀。

  據瞭解,湖北武漢今年房地產交易較去年明顯委靡,交易量同比下降20%。不少銀行在開發貸和按揭貸上都更謹慎,市場活躍度和人氣都不足。

  該人士告訴記者,中信銀行在涉足地產貸款上一般與地產商合作,就開發貸和按揭貸一起展開合作。所以,地產商和項目的把關會很嚴格。"地產開發貸的還款可能很大一部分是依靠購房者的首付和房貸,所以最終落腳是項目好不好,房子能不能賣出去。這就是房地產按揭貸款走量的一種模式。"

  事實上,除瞭北京(樓盤)、上海(樓盤)、廣州(樓盤)等一線大城市之外,二線省會城市中大多情況相近。據中銀國際最新報告顯示,1~4月,商品房銷售面積27709萬平方米,同比下降6.9%,降幅較1~3月份擴大3.1個百分點,其中,4月份單月銷售面積同比下降14.3%;商品房銷售額18307億元,同比下降7.8%,降幅較1~3月份擴大2.6個百分點,其中,4月份單月銷售面積同比下降13.9%。同時,4月末,商品房待售面積52652萬平方米,較3月末增加489萬平方米,同比增長23.6%。其中,住宅待售面積增加213萬平方米。

  徐鑫表示,樓市行情對政策變化非常敏感。此前,市場對於房價的走勢看不清,覺得房價下跌的可能性很大,客戶大多處於觀望狀態。但是,央行在約談銀行高管放松首套房房貸之後,不少人覺得貸款更容易可能會令房價上漲,所以也在不斷咨詢各大樓盤的實際價格情況。

  "這種對房地產的刺激效果目前還不好說,但是至少能讓房地產商稍微喘口氣。"上述武漢房地產企業負責人稱。

  然而,如今銀行在貸款中對抵押物的考核僅僅是一方面,更是要兼顧到第一還款源的穩定,項目要擁有穩定的流動性,能夠覆蓋掉銀行貸款的本息償還。在一般房地產項目中,這個第一還款源就是房屋銷售。



  實際上,武漢其他的在售樓盤情況大同(樓盤)小異,售樓處均在"恢復人氣"中。"顯而易見,房貸難確實在一定程度上阻礙瞭房產的交易,而央行的舉動也讓一批有剛需的購房者擔憂房價會掉頭上漲。"徐鑫表示,對於目前房價走勢,市場爭議還是很大。

 銀行風險擔憂

  雖然地產企業房地產貸款給出的利率越來越高,但是銀行對風險的擔憂也越來越濃。

  "不論是開發貸還是按揭貸款,我們對開發商都有很高的門檻。"中信銀行相關人士表示。

  "前苗栗縣銀行借貸條件兩個月,樓盤來人很少,看房買房的更不用說瞭。然而,這兩天突然咨詢房子的電話就多瞭起來。雖然現在銷售情況還沒有明顯變化,可是售樓處逐漸有瞭人氣。"徐鑫告訴記者。

  據《中國經營報》記者瞭解,作為地產商的資金來源之一,房貸的放松可能在一定程度上緩解資金壓力。不僅如此,這種放松政策亦改變瞭普通購房者預期,讓原本難測的房價更加撲所迷離。

  "房地產按揭貸款可以說是個貸風險比較小的,但是房產的處置卻也相當麻煩。從銀行的角度來說,我們並不希望最後拿到的是要拍賣的房產,更願意看到的是貸款的客戶能夠及時償還銀行本息。"中行信貸部人士稱。

  另據記者調查,銀行對於地產項目的審批逐漸嚴格,不僅需要審核第二還款源,還要預測第一還款源。也就是說,在之前銀行貸款項目中,銀行可能會比較在意第二還款源,也就是抵押物。即使項目出現風險,抵押物的變現也是能夠償還掉債務。

  在售樓盤"電話多瞭"卑南鄉農地貸款

  據銀行在2013年年報中數據顯示,國內銀行業整體不良處於雙升的情況下,房地產行業貸款總體額度上升,不良貸款率卻處在下降通道。

  "這可以看出,房地產行業貸款的需求還是很強,銀行放款的總量有較大的增加。但是銀行對於風險的控制也在加強,至少開發貸款的增長速度沒有按揭貸款增長的那麼快。"北京一傢券商分析師稱。

  

內容來自sina新聞

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-05-18/08242735496.shtml

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